2026 рік знаменує собою переломний рік для сектору нерухомості Китаю
У цей ключовий рік переходу між старими та новими моделями та рушійними силами в секторі нерухомості, сектор нерухомості досяг вирішальних досягнень у 2025 році. Політики створили систематичну основу підтримки, яка охоплює попит, пропозицію та гарантії, штовхаючи ринок нерухомості до стабільної стабілізації та вдосконалення. Суттєво розширилась та модернізувалась система безпеки житла, суттєво просунулося містобудування, повністю вирішено завдання із забезпечення здачею майна, набрало обертів будівництво «якісного житла», досягнуто проривів у вирішенні корпоративних боргових ризиків. Загалом галузь продемонструвала траєкторію розвитку стабільного прогресу.
На цьому ключовому етапі «Річний огляд за 2025–2026» розглядає розвиток нерухомості за рік за допомогою аналізу політики та спостереження за ринковими тенденціями, зосереджуючись на майбутніх напрямках трансформації для забудовників для підтримки високо-розвитку галузі якості.
Сюй Цянь, China Real Estate Journal|Пекін
З наближенням 2025 року ринок нерухомості Китаю продемонстрував позитивні зрушення на тлі глибоких коригувань.
За перші одинадцять місяців цього року загальний обсяг продажів нового комерційного житла по всій країні сягнув 7,5 трильйонів юанів, а за-річний показник, як очікується, залишатиметься в діапазоні від 8 до 9 трильйонів юанів. Хоча це не дотягує до 9,7 трлн юанів обсягу продажів, зафіксованого в 2024 році (--зниження на 17%), темпи падіння значно скоротилися, що свідчить про те, що ринок поступово зміцнює свою основу.
Ринок землі першим дав ознаки потепління. Приватні забудовники, які довго не брали участь у торгах, повернулися до боротьби, зосередившись на першокласних ділянках у містах першого- та другого-рівню. Наприклад, у пекінському районі Чаоян ділянка Сонюлі пройшла понад сто раундів торгів, перш ніж її придбала Maoyuan Real Estate за 5,024 мільярда юанів. Подібним чином ділянка в районі Піду, Ченду, пройшла 35 раундів торгів, перш ніж Jinsha Ludao отримала її за 337 мільйонів ієн, що відповідає ставці премії 39,53%. Ці події сигналізують про часткове відновлення довіри ринку.
Ключові зміни також відбуваються на корпоративному рівні. Група забудовників, що перебувають у скрутному становищі, на прикладі Sunac і Country Garden, поступово виходить із найгіршої години через важку реструктуризацію боргу, сигналізуючи про те, що пік неповернень боргів з нерухомості минув.
З огляду на 2026 рік траєкторія політики вже чітко визначена. Нещодавно скликана Центральна економічна робоча конференція визначила пріоритет «прагнення стабілізувати ринок нерухомості», вперше скоординувавши три цілі: «контроль нової пропозиції, скорочення запасів і оптимізація пропозиції». Він також закликав до поглиблення реформ системи житлового фонду забезпечення, впорядкованого сприяння будівництву «якісного житла» та прискореного розвитку нової моделі для сектору нерухомості.
Нещодавно завершена Національна конференція з питань житла та міського -розвитку сільських районів так само наголосила на «прагненні стабілізувати ринок нерухомості». Він закликав муніципальні органи влади повною мірою використовувати свою автономію в регулюванні власності, коригувати та оптимізувати політику відповідно до потреб, підтримувати основні потреби мешканців у модернізації житла та сприяти стабільній ринковій діяльності. Він також закликав до прискореного розвитку нової моделі розвитку власності та впорядкованого створення фундаментальних систем.
Ця серія домовленостей свідчить про те, що політика власності переходить від коротко{0}}заходів підтримки до середньо{1}}до-довго-інституційних рамок, спрямованих на сприяння м’якій посадці ринку та трансформації моделі його розвитку. Сектор нерухомості Китаю прискорюється до нового циклу високоякісного-розвитку, зосередженого на людях і узгодженого з динамікою попиту-пропозиції.
У 2026 році очікується більш систематичний і цілеспрямований набір політики стабілізації ринку нерухомості.
━━━━
2025: політика впроваджується в повній мірі
«Стабілізація та відновлення» починає приносити плоди
2025 рік став роком переплетення «сильної політики» та «слабкої ринкової» динаміки для сектору нерухомості Китаю. Фронт політики продемонстрував безпрецедентну послідовність і рішучість, зосередившись на підтримці стабільності; однак ринковий фронт виявив недостатній ендогенний імпульс, повернувшись до фази коригування в пошуках нової рівноваги після короткого відскоку.
«Стабілізуйте ринки нерухомості та фондові ринки та наполегливо рухайте ринок нерухомості до припинення падіння та стабілізації». Це втілило загальну директиву для сектору нерухомості на 2025 рік, викладену на Центральній економічній робочій конференції наприкінці 2024 року. Її важливість випливає з того факту, що з четвертого кварталу 2024 року обсяги продажу нових будинків у ключових містах зберігали траєкторію відновлення протягом двох кварталів поспіль, тоді як угоди з вторинною нерухомістю помітно зросли, що свідчить про початковий успіх у припинення спаду та стабілізація ринку.
На Всекитайських зборах народних представників у березні 2025 року звіт про роботу уряду вперше включив «стабілізацію ринку нерухомості» до своїх головних вимог, підтверджуючи необхідність «продовжувати зусилля для стабілізації ринку нерухомості та зупинити його занепад». Це свідчило про тверду відданість центрального уряду стабільності ринку. Термін «якісне житло» також дебютував у звіті з прискореним будівництвом таких об’єктів, які, як очікується, сприятимуть ітерації та модернізації продуктів, тим самим сприяючи стабілізації ринку завдяки високоякісній-поставці.
Під дією цієї політики ринок нерухомості пережив помірне пікове відновлення на початку року з особливо високими показниками в містах першого-рівню та окремих ключових містах другого-рівню. Протягом першого кварталу цього року площа новозбудованої комерційної житлової нерухомості, проданої за онлайн-контрактами в Шеньчжені, зросла на понад 80% рік--, тоді як у таких містах, як Шанхай, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нінбо та Нанкін, зафіксовано рік--зростання понад 20%, що на короткий час пропонувало проблиски надії на стабілізація.
Однак основи цього відновлення виявилися крихкими. Оскільки відкладений{1}}попит було швидко вивільнено, імпульс ринку помітно послабився з квітня.
Дані Національного бюро статистики свідчать про те, що з січня по квітень дохід від продажу нового комерційного житла впав на 3,2% -порівняно з- роком, збільшивши падіння на 1,1 відсоткового пункту порівняно з першим кварталом. Інвестиції в розвиток нерухомості скоротилися на 10,3% порівняно з роком--з роком, причому скорочення поглибилося на 0,4 відсоткового пункту порівняно з першим кварталом, повернувшись до двозначного-значного падіння. Також зменшилася кількість міст, у яких спостерігається зростання цін на нерухомість. Серед 70 великих і середніх-міст у 22 спостерігалося-за-місяць зростання цін на нове житло, у двох менше, ніж у березні; п’ять міст зафіксували щомісяця--зростання цін на вживане-житло, у п’яти менше, ніж у березні.
Незважаючи на неодноразові заклики центральних органів влади на ключових зустрічах у квітні, червні та серпні «консолідувати стабілізаційну тенденцію» та «прийняти більш жорсткі заходи» в поєднанні з послідовними пакетами підтримки політики, запровадженими місцевими органами влади, включаючи подальше пом’якшення обмежень на купівлю в містах першого-рівню, скасування мінімальних відсоткових ставок за кредитами, зниження коефіцієнтів початкового внеску до 15 %, покращену політику фонду забезпечення житла та видачу житла субсидії – ефективність цих заходів показала зменшення граничної прибутковості.
Окрім певного рівня стійкості на ринках середнього-–-високого-у деяких ключових містах, такі ключові показники, як початок нового будівництва та інвестиції в розвиток нерухомості по всій країні, продовжували знижуватися прискореними темпами, а ринок загалом увійшов у фазу «інерційного спаду». Короткий «пульс», який спостерігався в червні, викликаний забудовниками, які активізували рекламні акції для досягнення пів-річних цільових показників ефективності, не зміг змінити цю тенденцію.
Справжній тест для ринку полягає в очікуваннях. У той час як галузь широко очікувала жорстких політичних заходів, подібних до попередніх років під час традиційного періоду піку продажів у вересні та жовтні, період політики наприкінці вересня цього року залишався відносно спокійним. Невиправдання очікувань безпосередньо призвело до тьмяного жовтневого сезону продажів, що ще більше підірвало впевненість ринку.
На початку четвертого кварталу тиск на ринок нерухомості став більш відчутним. З січня по листопад національні інвестиції в розвиток нерухомості впали на 15,9%--за рік, при цьому падіння збільшилося на 1,2 відсоткових пункти порівняно з першими десятьма місяцями, що ще більше сповільнило загальне зростання інвестицій. Ціни на нерухомість також зазнали тиску: у листопаді лише у восьми із 70 міст по всій країні спостерігалося щомісячне підвищення цін на нове житло, тоді як у жодному місті не було зафіксовано підвищення цін на вживане житло-. Річні обсяги транзакцій і ціни досягли піку в березні, а четвертий квартал став найнижчим результатом року.
Оглядаючи рік у цілому, чітко простежується чітка траєкторія ринку нерухомості, який «почав з високого рівня, але закінчив на низькому рівні»: від піку продажів у березні до незначного підйому в червні та, нарешті, дна в четвертому кварталі. Цей рік не лише зафіксував траєкторію розвитку ринку, але й ознаменував важливий крок у важкому переході галузі від старого циклу до нової моделі розвитку, зосередженої на «стабілізації очікувань і будівництві якісних будинків».
━━━━
2026: зосередження на стабілізації ринку нерухомості
Прискорення побудови нової моделі
Зіткнувшись із безпрецедентними глобальними змінами, четверте пленарне засідання ЦК КПК 20-го скликання розглянуло та ухвалило «Пропозицію Центрального комітету Комуністичної партії Китаю щодо розробки 15-го п’ятирічного-плану національного економічного та соціального розвитку». У ньому прямо вказано на необхідність «сприяти високо-якісному розвитку в секторі нерухомості» та наголошено на «скасуванні необґрунтованих обмежувальних заходів щодо споживання житла».
Це рішення виходить за межі традиційної ролі нерухомості як єдиного двигуна економічного зростання, сигналізуючи про фундаментальний перехід галузі від «розширення масштабу» до «підвищення якості» та від «інструменту економічного стимулювання» до «наріжного каменю соціальної стабільності». Він визначає курс розвитку нерухомості на наступні п’ять років і далі.
Щоб просувати високо{0}}якісний розвиток у секторі нерухомості, першочерговим завданням є стабілізація ринку та зупинка його падіння. Як рік початку 15-го п’ятирічного-плану, 2026 рік має особливо важливе значення.
Нещодавно скликана Центральна економічна робоча конференція чітко вказувала: «Зосередьте зусилля на стабілізації ринку нерухомості, запровадивши заходи-специфічного міста для контролю нової пропозиції, скорочення запасів і оптимізації пропозиції. Заохочувати придбання існуючого комерційного житлового фонду для використання в основному в доступному житлі. Поглибити реформи системи житлового фонду та планомірно просувати будівництво якісного житла. Прискорити створення нової моделі розвитку для сектору нерухомості». Це стисле, але глибоке твердження охоплює комплексні заходи, що охоплюють стабілізацію ринку до трансформації моделі.
16 грудня інформаційне агентство Сіньхуа оприлюднило інтерпретацію Управлінням Центральної комісії з фінансових і економічних питань духу Центральної економічної робочої конференції 2025 року. Управління зазначило, що «триваюче скорочення інвестицій у розвиток нерухомості відображає місцеві зусилля щодо поглинання інвентаризації та суворого контролю над новою пропозицією, що представляє раціональний вибір забудовників у відповідь на поточні ринкові умови», наголошуючи на необхідності «об’єктивного аналізу та правильної оцінки». Далі було роз’яснено, що нерухомість має сильний взаємозв’язок і широкі суспільні наслідки, привертаючи значну увагу громадськості. «Обсяги угод як для нових, так і для-вживаних будинків залишаються принципово стабільними, а темпи падіння цін на нерухомість неухильно звужуються».
Ці заяви одночасно підтверджують критичну важливість цього сектору та вирішують занепокоєння ринку щодо «занепаду галузі», сигналізуючи про політичну орієнтацію, яка раціонально розглядає короткострокові-коливання.
Центральна комісія з фінансово-економічних питань також проаналізувала, що «у 2024 році рівень урбанізації Китаю на основі постійних жителів досяг 67%, тоді як рівень урбанізації на основі зареєстрованих жителів залишався нижче 50%». Жорсткий попит на житло з боку «нових міських мешканців», таких як нещодавно зареєстровані трудові мігранти та нещодавні випускники університетів, вимагає тривалого вивільнення.
«Потрібно впровадити більш цілеспрямовані заходи щодо попиту, щоб повністю задовольнити жорсткі потреби мешканців у модернізації житла». Наступні кроки передбачатимуть «поглиблення реформи системи житлового резервного фонду» та «впровадження заходів житлової кредитної та податкової політики», щоб зменшити витрати на придбання житла та розблокувати попит на «заміну старої нерухомості на нову» та «модернізацію будинків із менших до більших».
Щодо скорочення інвентаризації, центральний уряд пояснив, що «облігації місцевого самоврядування можуть бути використані для підтримки відродження незадіяних земельних запасів і придбання існуючого комерційного житлового фонду». Містам було надано більшу автономію щодо суб’єктів придбання, ціноутворення та землекористування з метою досягнення подвійних цілей поглинання запасів та оптимізації структури пропозиції.
Управління Центральної комісії з фінансових і економічних питань також наголосило на необхідності «реформувати та вдосконалювати фундаментальні системи, що регулюють розвиток власності, фінансування та продаж, ретельно розраховуючи впровадження нових основ для поступової заміни застарілої практики». У ньому також підкреслено, що «залишається значна робота в оновленні міст, зокрема щодо напівзруйнованого житла та реконструкції сіл-у-містах», намічаючи довгострокову-траєкторію високоякісного-розвитку сектора.
«Основна причина нинішнього спаду ринку нерухомості полягає в недостатній довірі. Китайські громадяни не без коштів; скоріше, вони все частіше віддають перевагу вкладенню грошей у банки, а не інвестуванню в придбання нерухомості», — заявив Мен Сяосу, колишній голова Національної цільової групи з реформування житлового фонду та колишній голова China Real Estate Group. Він прогнозує, що 2026 рік стане поворотним моментом для цін на нерухомість у Китаї, коли ринок стабілізується та відновиться.
Кілька дослідницьких установ також прогнозують, що ринок нерухомості загалом стабілізується до 2026 року. Очікується, що активи преміум-класу в основних містах стабілізуються першими, підтримані вдосконаленнями політики та попитом, тоді як міста нижчого-рівня й надалі стикатимуться з тиском щодо очищення запасів. Логіка розвитку галузі зміщується від «поступового розширення» до «оптимізації наявного фонду», де ключовими напрямками стають доступне житло, оновлення міст і будівництво «якісного житла». Завдяки постійній політичній підтримці та поступовому економічному відновленню ринок нерухомості готовий до м’якої посадки та довгострокового-здорового розвитку.
П’ятирічний шлях до трансформації не був гладким, але непохитність політики та стійкість ринку разом формують нову відправну точку. Від швидкого зростання до-керованого якістю переходу, від «масштабного-розширення» до «розвитку,-орієнтованого на людей», сектор нерухомості Китаю тихо, але глибоко змінює свої ціннісні координати через цей трансформаційний процес.
2026 рік знаменує собою не просто новий хронологічний початок, але й ключовий момент у логічній реструктуризації галузі. Оскільки короткострокові-коливання поступово спадають, а довгострокові-механізми невпинно формуються, на горизонті розгортається більш здорова, стійка ера-житла, яка буде тісніше пов’язана з-людським добробутом-.